גישה מבוססת עלות: המהות והתכונות העיקריות

הדרך העיקרית שקובעת את השוקערך הנדל"ן, המכונות והציוד היא גישה יקרה המבוססת על עקרון החלופה. לדבריו, אדם משלם מחיר לא מוצדק עבור אובייקט, אם הוא גבוה יותר מזה שניתן לשלם עבור אותו סוג של תועלת ואיכות.

כאשר הערכת שווי הנדל"ן מתבצעת, הם נלקחים בחשבוןאלה גישות המאפשרים את השתקפות מדויקת ביותר של הערך שלה. זה הכי יקר מהם. מובן כי העלות של האובייקט במקרה זה מורכב מחיר השוק של האתר ואת ההוצאות הדרושות כדי לשחזר, למשל, את המבנה בצורה זו.

גישת העלות להערכת הנדל"ן מתבצעת במספר שלבים:

1. המחיר של הקרקע העלילה נקבע, אשר לוקח בחשבון את השימוש הנכון ביותר של זה.

2. חישוב הסכום שיוציא על בניית מתקן דומה.

3. לקבוע את סכום הרווח שקיבל היזם.

4. בלאי פיזי, פונקציונלי וחיצוני מנוכים.

5. חישוב סופי של עלות האתר והקמת הבניין עצמו, אשר צריך לקחת בחשבון את ההתאמה ללבוש.

לגישה המבוססת על עלות, בינתיים, יש חסרונות בשימוש. העיקרית היא כי זה לוקח הרבה זמן כדי לקבוע את העלות המדויקת של הבניין. לכן, כאשר שחזור המבנה הישן מתבצעת, זה כמעט בלתי אפשרי לקבוע במדויק את עלויות השיקום שלה ללבוש הצפוי. לגבי מבנים טיפוסיים, זוהי גישה זו היא האופטימלית ביותר בהערכתם, כי זה מאוד פשוט לשימוש. במצבים מסוימים, זוהי האפשרות היחידה האפשרית, למשל, בעת הערכת מבנים ייעודיים (בתי ספר, תחנות, תחנות כוח) או ערך ביטוח.

הגישה עלות משמש לעתים קרובות בעת הערכת רכוש קבוע, בנייה לא גמורה או ניתוח השימוש היעיל ביותר של האתר.

בהתייחס לחישוב עלות הבניה, הם נערכים באמצעות ארבע שיטות עיקריות: מדד, יחידה השוואתית, פילוח לרכיבים וסקר כמותי.

לפיכך, הסקר האחרון הואציור אומדן עלויות ישירות, אשר חלים על כל סוגי העבודה, חומרים, מיכון, שירותים וכן הלאה. לעלויות אלה מתווספים רווחי המשקיעים והתקורה. שיטה זו נחשבת המדויקת ביותר, אבל גם הכי זמן רב כדי להשתמש, כי זה דורש המעריך לדעת את דרישות הבנייה והתקצוב.

הגישה עלות בהערכת הנדל"ן הוא גםמשתמש בשיטה של ​​שבירה לתוך רכיבים זה קצת כמו כמותי, אבל לא כל כך מייגע. העובדה היא שהוא משתמש לא יחיד, אבל ציטוטים מורחבים של כל האלמנטים של העיצוב.

לגבי שיטת היחידה ההשוואתית,השימוש מוצדק להשוואה בין מודלים. לכן, כדי להעריך אובייקט, הוא נבחר דומה לזה במונחים של טכנולוגיות ומאפיינים. הבחירה מתבצעת על ידי ספריות מיוחדות. השיטה היא הפשוטה ביותר ולכן יש יישום רחב מאוד.

שיטת המדד היא המאזןהערך מוכפל במדדים מיוחדים, המאושרים על פי תקני המדינה. הוא האמין כי שיטה זו יש את הרמה הנמוכה ביותר של דיוק.

גישה עלות ניתן להשתמש בהערכהכל הנדל"ן, אבל לא תמיד היישום שלה מוצדק. העובדה היא כי עבור אובייקטים שיניבו הכנסות, הוא משמש לעתים רחוקות מאוד, אבל השימוש בו בהערכת הנחות מוטבע הוא פשוט לא נכון.

אהבתי:
0
הטיפול הוא ... שיטות, סוגים
גישה ממוקדת-אדם בהוראה
כאשר הכלכלה הופכת להיות מכרעת
גישה פורמטיבית
גישה הוליסטית היא מה?
ארגונים כלכליים בינלאומיים -
אומדן עלות הקרקע העלילה
גישה תהליך לניהול: המהות ו
הערכה עסקית. בקצרה על מטרות וגישות
פוסטים מובילים
למעלה